5 Maneras Fáciles de Invertir en Bienes Raíces

Comprar y poseer bienes inmuebles es una estrategia de inversión satisfactoria y rentable. A diferencia de los inversionistas en acciones y bonos, los propietarios potenciales de bienes raíces pueden usar el apalancamiento para comprar una propiedad pagando una parte del costo total y luego pagando el saldo y los intereses con el tiempo.

Mientras que las hipotecas tradicionales generalmente requieren un pago inicial del 20% al 25%, en algunos casos se requiere un pago inicial del 5% para comprar una propiedad completa. Esta capacidad de controlar los activos en el momento de firmar los documentos envalentona tanto a los especuladores inmobiliarios como a los propietarios, quienes a su vez pueden obtener una segunda hipoteca sobre su casa para hacer el pago inicial de una propiedad adicional. Estas son las cinco formas principales en que los inversores pueden ganar dinero en bienes raíces.

• Los aspirantes a propietarios de bienes raíces pueden comprar una propiedad usando apalancamiento, pagando una parte del costo total por adelantado y pagando el saldo con el tiempo.
• Una de las principales formas en que los inversores ganan dinero en bienes raíces es convirtiéndose en el propietario de una propiedad de alquiler.
• Flippers, comprar bienes raíces infravalorados, repararlos y venderlos, también puede generar ingresos.
• Los grupos de inversión en bienes raíces son una forma más directa de ganar dinero en bienes raíces.
• Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) son básicamente acciones que pagan dividendos.

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5 Maneras Fáciles de Invertir en Bienes Raíces

1. Propiedad de alquiler

Ser propietario de una propiedad de alquiler puede ser una gran oportunidad para las personas con habilidades de renovación del tipo «hágalo usted mismo» (DIY, por sus siglas en inglés) y la paciencia para administrar inquilinos. Sin embargo, esta estrategia requiere un capital significativo para cubrir los costos iniciales de mantenimiento y cubrir los meses vacantes.

ventaja

• Proporciona ingresos regulares y la propiedad puede apreciar su valor

• Maximizar el capital a través del apalancamiento

• Muchos gastos relacionados deducibles de impuestos

defecto

• Administrar inquilinos puede ser tedioso

• Puede dañar la propiedad del inquilino

• Reducción de los ingresos potenciales por vacantes

Según Estados UnidosLos datos de la Oficina del Censo muestran que los precios de venta de casas nuevas, un indicador aproximado de los valores inmobiliarios, aumentaron constantemente desde la década de 1960 hasta 2007, y luego disminuyeron durante la crisis financiera. 1 Los precios de venta luego volvieron a subir, incluso más que antes de la crisis 23 El impacto a largo plazo de la pandemia de coronavirus en los valores de las propiedades aún está por verse.

Fuente: Encuesta de edificios de la Oficina del Censo de EE. UU.

La discriminación hipotecaria es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por su raza, religión, género, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay algunas cosas que puede hacer. Uno de los pasos es Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).4

2. Grupos de Inversión Inmobiliaria (REIGs)

Los Grupos de Inversión en Bienes Raíces (REIG, por sus siglas en inglés) son excelentes para aquellos que desean ser dueños de bienes raíces en alquiler sin tener que administrarlos. Invertir en REIG requiere reservas de capital y acceso a financiamiento.

Los REIG son como pequeños fondos mutuos que invierten en propiedades de alquiler. 5 En un grupo típico de inversión en bienes raíces, una empresa compra o construye un edificio de departamentos o un condominio y luego permite que los inversionistas se unan al grupo comprándolos a través de la empresa.

Un solo inversionista puede poseer espacios habitables separados para una o más unidades, pero las empresas que administran el grupo de inversión administran colectivamente todas las unidades, se encargan del mantenimiento, anuncian las vacantes y entrevistan a los inquilinos. A cambio de realizar estas tareas administrativas, la empresa cobra un porcentaje de la renta mensual.

Un arrendamiento de grupo de inversión de bienes raíces estándar está a nombre del inversionista, y todas las unidades comparten una parte del alquiler para evitar vacantes ocasionales. Para esto, obtendrá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Siempre que la tasa de vacantes de la unidad combinada no sea demasiado alta, debería ser suficiente para cubrir el costo.

ventaja

• Más dejar ir que poseer alquiler

• Proporcionar ingresos y apreciación

defecto

• Riesgo de vacante

• Las tarifas son similares a las asociadas con los fondos mutuos

• Vulnerable a gerentes sin escrúpulos

3. Cambio de casa

Home Flip es para aquellos con amplia experiencia en valoración, marketing y reformas inmobiliarias. La remodelación de viviendas requiere financiación y la capacidad de hacer o supervisar las reparaciones según sea necesario.

Esto se conoce como el «lado salvaje» de la inversión inmobiliaria. Así como un comerciante diario es diferente de un inversionista que compra y mantiene, un especulador de bienes raíces es diferente de un propietario que compra y alquila. Caso en cuestión: los especuladores de bienes raíces a menudo quieren vender de manera rentable sus propiedades infravaloradas en menos de seis meses.

Los agentes inmobiliarios puros no suelen invertir en mejorar propiedades. Por lo tanto, las inversiones ya deben tener el valor intrínseco necesario para ser rentables sin cambios, de lo contrario, eliminan la propiedad de la competencia.

Los flippers que no pueden deshacerse de sus propiedades rápidamente pueden encontrarse en problemas porque a menudo no tienen suficiente efectivo no comprometido disponible para pagar la hipoteca de la propiedad a largo plazo. Esto puede conducir a una bola de nieve continua de pérdidas.

Hay otro flipper que gana dinero comprando propiedades asequibles y agregando valor a través de renovaciones. Esta podría ser una inversión a largo plazo en la que el inversor solo puede comprar una o dos propiedades a la vez.

ventaja

• Vincular capital en menos tiempo

• Devoluciones rápidas disponibles

defecto

• Requiere un conocimiento más profundo del mercado.

• El mercado caliente se enfría inesperadamente

4. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT)

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son mejores para los inversionistas que buscan invertir en bienes raíces sin transacciones inmobiliarias tradicionales.

Un REIT se crea cuando una empresa (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversionistas para comprar y operar propiedades de ingresos. Los REIT se negocian en las principales bolsas como cualquier otra acción. 6

Una empresa debe pagar el 90 % de sus beneficios imponibles en forma de dividendos para mantener su condición de REIT. Al hacerlo, los REIT pueden evitar pagar el impuesto a las ganancias corporativas, mientras que las corporaciones ordinarias pagarán impuestos sobre sus ganancias y luego deberán decidir si distribuir sus ganancias después de impuestos como dividendos. 7

Al igual que las acciones de dividendos regulares, los REIT son una inversión sólida para los inversores del mercado de valores que buscan ingresos regulares. En contraste con los tipos anteriores de inversiones inmobiliarias, los REIT brindan a los inversores acceso a inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que generalmente no son adecuados para compras directas por parte de inversores individuales.

Además, los REIT son muy líquidos porque son fideicomisos cotizados en bolsa. En otras palabras, no necesita un agente de bienes raíces ni una transferencia de título para ayudarlo a sacar provecho de su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formal de los grupos de inversión en bienes raíces.

Finalmente, al mirar los REIT, los inversionistas deben distinguir entre los REIT de capital que poseen edificios y los REIT hipotecarios que financian bienes raíces y incursionan en valores respaldados por hipotecas (MBS). Ambos proporcionan exposición inmobiliaria, pero la naturaleza de la exposición es diferente. Los REIT de capital son más tradicionales, ya que representan la propiedad de bienes inmuebles, mientras que los REIT hipotecarios se centran en los ingresos de la financiación hipotecaria de bienes inmuebles.

ventaja

• Esencialmente una acción que paga dividendos

• Los activos principales tienden a ser arrendamientos a largo plazo que generan efectivo

defecto

• No se aplica el apalancamiento asociado con los inmuebles de alquiler tradicionales

5. Plataformas inmobiliarias online

La plataforma de inversión inmobiliaria es para aquellos que desean invertir en transacciones comerciales o residenciales más grandes con otros. Las inversiones se realizan a través de plataformas inmobiliarias online, también conocidas como crowdfunding inmobiliario. Esto aún requiere capital de inversión, aunque menos de lo que se requeriría para comprar la propiedad directamente.

La plataforma en línea conecta a los inversores que buscan financiar proyectos con promotores inmobiliarios. En algunos casos, puedes diversificar tus inversiones con muy poco dinero.

ventaja

• Puede invertir en un solo proyecto o en una cartera de proyectos

• diversidad geográfica

defecto

• Los períodos de bloqueo tienden a ser ilíquidos

• Comisión de gestión

¿Por qué debo agregar bienes inmuebles a mi cartera?

Los bienes inmuebles son una clase de activo única que, según muchos expertos, debería formar parte de una cartera diversificada. Esto se debe a que los bienes raíces no suelen estar estrechamente relacionados con acciones, bonos o materias primas. Además de las posibles ganancias de capital, las inversiones inmobiliarias también pueden generar ingresos por alquileres o hipotecas.

¿Qué son las inversiones inmobiliarias directas e indirectas?

La inversión inmobiliaria directa implica poseer y administrar la propiedad. Los bienes raíces indirectos implican invertir en vehículos agrupados que poseen y administran propiedades, como los REIT o el crowdfunding inmobiliario.

¿Es arriesgado el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding puede ser más arriesgado que otras formas de inversión inmobiliaria. Esto suele deberse a que el crowdfunding inmobiliario es relativamente nuevo. Además, algunos proyectos disponibles pueden aparecer en sitios de financiación colectiva porque no pueden obtener financiación de medios más tradicionales. Por último, muchas plataformas de crowdfunding inmobiliario exigen que los fondos de los inversores estén bloqueados durante varios años, lo que los hace algo ilíquidos. Aún así, según una investigación de Investopedia, los rendimientos anualizados de las principales plataformas están entre el 2 % y el 20 %.

línea de fondo

Ya sea que los inversionistas de bienes raíces estén utilizando su propiedad para generar ingresos por alquiler o esperando que surja la oportunidad de venta perfecta, se puede establecer un plan de inversión sólido pagando una fracción del valor total de la propiedad por adelantado. Como cualquier inversión, los bienes raíces tienen ganancias y potencial independientemente de si el mercado general está al alza o a la baja.