Préstamos de tasación de propiedades para energía limpia (PACE)

¿Qué es un préstamo de energía limpia de tasación de propiedad (PACE)?

Un préstamo Property Appraisal Clean Energy (PACE) es un método de financiación que se puede utilizar para mejoras de eficiencia energética y mejoras de energía renovable en propiedades comerciales o residenciales.

El programa PACE está supervisado por el Departamento de Energía de EE. UU. y se han financiado más de $3400 millones en proyectos de eficiencia de bienes raíces comerciales en más de 38 estados y el Distrito de Columbia. 12

Sin embargo, el segmento residencial ha sido más lento para ganar tracción, y solo California, Florida y Missouri tienen programas de financiamiento de propiedades residenciales. A diciembre de 2021, más de 323,000 propietarios aprovecharon préstamos para eficiencia energética y otras mejoras. 2

• El programa PACE se puede utilizar en propiedades residenciales o comerciales.
• Los préstamos PACE están vinculados a la propiedad, no al edificio o la casa.
• Los préstamos PACE se desembolsan durante la evaluación de impuestos y se tratan como gravámenes fiscales.
• Vender una casa con un préstamo PACE adjunto puede ser difícil porque permanece en la propiedad y pasa al próximo propietario.
• Algunos prestamistas hipotecarios no ofrecerán hipotecas a las personas que deseen comprar una casa con un préstamo PACE adjunto.

Cómo evalúan las propiedades la energía limpia (PACE) LoanWorks

El financiamiento del préstamo PACE se puede utilizar para una serie de mejoras de eficiencia energética, incluida la modernización sísmica de propiedades residenciales, comerciales o industriales ubicadas en áreas propensas a terremotos;Medidas de preparación para huracanes;Instalar paneles solares o calderas;Techo de ahorro de energía;y actualizaciones de iluminación LED.

Con este tipo de financiamiento, la propiedad se usa como garantía y la deuda está ligada directamente a la propiedad y no al propietario. Cuando la propiedad de la propiedad cambia de manos, cualquier saldo restante en un préstamo PACE sigue siendo el mismo. 3

A diferencia de las hipotecas tradicionales, el financiamiento PACE no requiere un pago inicial. Los préstamos PACE también carecen de pagos mensuales regulares. En cambio, estos préstamos se pagan a través de una tasación de la propiedad, además de los impuestos regulares sobre la propiedad del propietario. Estas evaluaciones se distribuyen en un período de tiempo específico, generalmente de 10 a 20 años, según la cantidad de financiamiento involucrada. Los dueños de propiedades que no pagan sus tasaciones regularmente generalmente están sujetos a las mismas sanciones que si no pagaran cualquier otra factura de impuestos a la propiedad. 3

El financiamiento de PACE generalmente no implica el mismo proceso de suscripción que una hipoteca tradicional. Los propietarios pueden financiar el 100 % de los costos de mejora relacionados con la energía y la solvencia no es una parte importante del proceso de aprobación. Los programas PACE individuales son administrados por agencias gubernamentales estatales y locales, que tienen cierta discreción en el desarrollo de pautas de aprobación. 3

En términos de tamaño, se estima que el mercado de préstamos residenciales PACE (R-PACE) es de $7,700 millones; es decir, desde 2010 hasta diciembre de 2021, se han emitido préstamos por un valor acumulado de $7,300 millones para 323,000 mejoras de viviendas. Se ha establecido como el segmento de más rápido crecimiento de la industria crediticia de EE. UU. El tamaño del mercado comercial para la financiación de PACE (C-PACE) es de poco más de 3400 millones de USD y comprende 2760 proyectos. 2

Freddie Mac, Fannie Mae y Federal Home Loan Bank no ofrecen hipotecas para viviendas con préstamos PACE adjuntos, por lo que si elige uno de estos, es importante que tenga en cuenta que vender su vivienda puede ser difícil. 4

Pros y contras de los préstamos de energía limpia de tasación de propiedades (PACE)

Un préstamo de energía limpia tasado por propiedad puede mejorar el flujo de caja del propietario al distribuir los pagos a lo largo de muchos años en lugar de un gran pago inicial. Estos préstamos se basan en fuentes de capital privado y ayudan a los propietarios a deducir dinero de sus obligaciones tributarias cuando pagan impuestos. Además, los préstamos PACE permiten a las ciudades crear opciones de eficiencia energética y energía renovable en las propiedades.

Sin embargo, también existen desventajas. Estos tipos de préstamos solo están disponibles para aquellos que poseen una propiedad. Es posible que necesite una gran cantidad de efectivo para cubrir las tarifas legales y administrativas de instalación. No puede financiar artículos portátiles como utensilios de cocina, y pueden surgir complicaciones si desea vender una propiedad con un gravamen PACE adjunto. 5

ventaja

• Puede mejorar el flujo de efectivo

• No se requiere pago inicial

• Crear funciones de ahorro de energía

• Los pagos de intereses son deducibles de impuestos

• Dependiendo del proyecto, puede ahorrar en las facturas de energía

defecto

• El costo inicial de instalación puede ser costoso

• Solo para propietarios

• Se complican las cosas cuando vendes tu casa

• Las tasas de interés pueden ser más altas que el promedio

Proceso de préstamo de tasación de propiedad de energía limpia (PACE)

Al igual que una hipoteca o un refinanciamiento, un préstamo PACE y su elegibilidad para un préstamo dependen de una variedad de factores, que incluyen el valor neto de la vivienda que posee, su historial de pago de la hipoteca y su capacidad para pagar una tasación de su propiedad.

Una vez que se le apruebe un préstamo PACE, debe encontrar un contratista que acepte trabajar con ellos. Los contratistas a menudo pagan por su trabajo en cuotas, pero con los préstamos PACE, los contratistas reciben su pago una vez que se completa el proyecto. Una vez que se complete el proyecto, usted será responsable de pagar el préstamo mientras paga los impuestos sobre la propiedad.

Al igual que con cualquier préstamo, por lo general es bueno buscar alternativas de préstamo a PACE. Si decide solicitar un préstamo PACE, asegúrese de revisar los términos y determinar si califica para créditos fiscales y si tiene el dinero para pagar las tarifas. Los préstamos PACE suelen estar financiados al 100 %, pero debido a los pagos anuales (o semestrales) de tasación de la propiedad, el costo del préstamo puede ser más alto que los pagos mensuales. 6

Titulización PACE

El programa de bonos National Residential Property Appraisal Clean Energy (PACE) está ganando popularidad entre los inversores. 7 Un ejemplo es Ygrene Energy Fund, un emisor de valores respaldados por bonos y tasaciones PACE, que en 2020 anunció el cierre de su titulización GoodGreen 2020-1, emitiendo $318 millones en títulos de deuda con grado de inversión.

Según un comunicado de la empresa, «Además de los más de $525 millones que la empresa securitizó en 2019, a diciembre de 2021, la empresa completó 10 transacciones de securitización por un total de $2 mil millones y sigue siendo el único promotor de PACE que securitizó de manera exitosa y consistente tanto Activos residenciales PACE y comerciales (C-PACE).”8

Los bonos PACE son emitidos por entidades gubernamentales locales y son bonos municipales sujetos a impuestos. Financian mejoras de mejora de energía para propietarios residenciales o comerciales y, por lo general, no están calificados y están estructurados como bonos de tasación especial de responsabilidad limitada. La razón es que se reembolsan a través de pagos de tasación de la propiedad y agregan un gravamen fiscal a cualquier propiedad que tenga un préstamo PACE. 7

Ejemplo de préstamo de energía limpia de tasación de propiedad (PACE)

En diciembre de 2018, se emitió un préstamo PACE de bienes raíces comerciales de $ 24,9 millones, el financiamiento individual C-PACE más grande del año. El préstamo, otorgado al desarrollador Shamrock Development, Inc., con sede en Nebraska, está destinado a ayudar a financiar proyectos de renovación urbana para dos vecindarios en el centro de Omaha. 9

El desarrollador usó los fondos para mejorar e implementar medidas de eficiencia energética en el hotel Marriott, el edificio de apartamentos y 90,000 pies cuadrados de espacio comercial. La Ciudad de Omaha administra el financiamiento de C-PACE para el Distrito de Evaluación de Energía Limpia del Este de Nebraska. A partir de 2021, se han completado algunos proyectos de desarrollo y la construcción continúa en otras áreas cercanas. 109

Artículos de atención especial

Este acceso relativamente fácil a la financiación se ha comparado con el sentimiento crediticio en el mercado residencial durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

En julio de 2016, la Administración Federal de Vivienda anunció que comenzaría a asegurar hipotecas con gravámenes asociados con el programa de préstamos PACE. Los pagos del préstamo PACE estarán cubiertos por los impuestos regulares sobre la propiedad. Quienes compren una vivienda con un préstamo PACE a través del programa FHA serán responsables de cualquier saldo pendiente restante en el préstamo. 11

¿De dónde provienen los fondos de PACE?

Los préstamos Pez generalmente se financian a través de bonos municipales.

¿Puede pagar su préstamo PACE antes de tiempo?

Sí, puede liquidar su préstamo PACE anticipadamente pagando la evaluación en su totalidad de acuerdo con los términos del préstamo. Esto se llama devolución y significa que elimina la evaluación de impuestos de su propiedad. 12

¿Se puede vender una casa con un préstamo PACE?

Sí. Puede vender su casa con un préstamo PACE porque este tipo de préstamo se adjunta a la propiedad, no a la casa en sí, incluso si el dinero es para una parte de la casa. El préstamo está ligado a la tasación de la propiedad, por lo que el comprador heredará el préstamo del vendedor. 13

¿Cómo puedo refinanciar con un préstamo PACE?

Refinanciar con préstamos PACE puede ser complicado porque estos préstamos son gravámenes fiscales y deben pagarse primero, lo que significa que es posible que deba pagar el gravamen en su totalidad antes de refinanciar su hipoteca. Es posible que una hipoteca tradicional no le permita refinanciar con un préstamo PACE vigente a menos que lo pague primero. 14 Algunos prestamistas pueden permitirle refinanciar siempre y cuando use los ingresos para pagar su préstamo PACE. 15