Cómo invertir en propiedades de alquiler

¿Está considerando comprar una propiedad de inversión? La compra de bienes inmuebles de alquiler requiere una comprensión de los arrendamientos, las hipotecas, las relaciones entre inquilinos y propietarios, y la administración de la propiedad. Comprar bienes raíces puede ser lucrativo, pero como cualquier inversión, existen beneficios y desafíos.

• Los inversionistas de propiedades de alquiler generalmente requieren un pago inicial del 15-25% para cubrir la hipoteca de la propiedad de alquiler. 1
• Los propietarios necesitan una amplia gama de habilidades, desde comprender las leyes básicas de los inquilinos hasta arreglar los grifos que gotean.
• Los inversores pasivos no interfieren y pueden optar por pagar los servicios de un administrador de propiedades o invertir en un fondo de inversión en bienes raíces (REIT).
• Los inversionistas de tiempo completo dedican mucho tiempo a seleccionar casas y arreglarlas para la venta o el alquiler.
• Las propiedades de alquiler de inversión pueden incluir casas de vacaciones, casas multifamiliares o unifamiliares.

Entonces, ¿quieres ser propietario?

Comprar una propiedad de inversión y actuar como arrendador puede ser una excelente manera de obtener ingresos, pero requiere una inversión de tiempo y dinero. Una vez que se ha seleccionado la propiedad correcta, se ha preparado la unidad y se ha encontrado un inquilino confiable, se requiere un mantenimiento continuo.

Los costos de mantenimiento y mantenimiento pueden reducir sus ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de emergencias como daños en el techo. Los inversores deben planear gastar el 1% del valor de su propiedad en reparaciones. 2

Los propietarios de propiedades de alquiler pueden administrar la propiedad ellos mismos o contratar a un administrador de la propiedad, que generalmente cobra entre el 8 % y el 12 % del alquiler que cobran. A pesar del alto costo, los administradores de propiedades pueden proporcionar una amplia gama de servicios, que incluyen la organización de trabajos de mantenimiento y reparación, la selección de nuevos inquilinos y el manejo de los cargos por pagos atrasados. 3

Además, los propietarios de propiedades de alquiler deben conocer las leyes de propietarios e inquilinos en su estado y territorio. Los inquilinos y propietarios tienen derechos y obligaciones con respecto a los depósitos de seguridad, los requisitos de alquiler, las reglas de desalojo y las leyes de vivienda justa. 4

Es importante proteger las inversiones inmobiliarias. Además del seguro para propietarios de viviendas, los propietarios de propiedades de alquiler pueden comprar un seguro para propietarios, que cubre daños a la propiedad, pérdida de ingresos por alquiler y protección de responsabilidad civil si un inquilino o visitante resulta lesionado debido a problemas de mantenimiento de la propiedad. 5

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Las ciudades o regiones donde se están llevando a cabo programas de crecimiento y revitalización de la población a menudo representan posibles oportunidades de inversión. Los vecindarios con bajos índices de criminalidad, fácil acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento también podrían significar más inquilinos.

Al elegir una propiedad de alquiler lucrativa, busque ubicaciones con impuestos a la propiedad bajos, buenos distritos escolares y excelentes servicios, como restaurantes, cafeterías, tiendas, senderos y parques.

Sitios de bienes raíces en línea como Zillow.com Proporcionar información a los inversores, incluidos los alquileres de viviendas y los valores actuales de las propiedades de inversión. Airbnb.com Proporciona a los inversores información actualizada sobre alquileres de casas o condominios de vacaciones.

Financiación de su propiedad de alquiler

La ruta para obtener un préstamo de propiedad de alquiler es la misma que una hipoteca residencial primaria, con diferencias clave. Debido a la tasa de incumplimiento más alta en los préstamos para propiedades de alquiler, el mayor riesgo significa que los prestamistas a menudo cobran tasas de interés más altas en las propiedades de alquiler. Los inversores pueden elegir una hipoteca tradicional o calificar para un préstamo FHA o un préstamo VA.

Los estándares de suscripción pueden ser más estrictos para los solicitantes de propiedades de alquiler. Los prestamistas hipotecarios analizan los puntajes crediticios, los pagos iniciales y la relación deuda-ingreso, y aunque los mismos factores se aplican a las hipotecas de propiedades de alquiler, los prestatarios pueden enfrentar puntajes crediticios más estrictos, umbrales de DTI y pagos iniciales mínimos más altos:

• Puntaje de crédito:El puntaje mínimo es 620, con un puntaje de 740 o más para mejores tarifas y términos.
• depósito:Para una hipoteca tradicional sobre una residencia principal, 0-3% puede ser aceptable, pero los prestatarios que invierten en bienes raíces generalmente deben planificar un pago inicial de 15% a 25%.
• Relación deuda-ingreso (DTI):DTI representa el porcentaje de los ingresos mensuales de un prestatario que se utiliza para pagar la deuda. Los prestamistas generalmente le permiten factorizar hasta el 75% de sus ingresos de alquiler esperados en DTI.6
• ahorrar:Los prestatarios deben tener efectivo para cubrir los pagos de la hipoteca de tres a seis meses, incluidos el principal, los intereses, los impuestos y el seguro.

La discriminación hipotecaria es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por su raza, religión, género, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay algunas cosas que puede hacer. Uno de estos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). 78

¿Es mejor comprar con efectivo o financiar una propiedad de inversión?Depende de los objetivos y ahorros del inversor. Para muchos inversionistas, pagar en efectivo por una propiedad de inversión puede no ser una opción, pero puede generar un flujo de efectivo mensual positivo inmediato.

ganar dinero en alquiler

Los gastos operativos de una nueva propiedad de alquiler oscilarán entre el 35 % y el 80 % de sus ingresos operativos totales. Si el alquiler que se cobra es de $1500 por mes, la tarifa mensual es de $600 o el 40 % de los gastos operativos. Muchos inversores utilizan la regla del 50%. Si el alquiler es de $2,000 por mes, espere pagar un costo total de $1,000.

Para mantener sus costos bajos, investigue si su compañía de seguros le permite combinar el seguro de propietario con su póliza de seguro de propietario de vivienda.

Las firmas de Wall Street que compran activos en dificultades apuntan a rendimientos del 5% al ​​7%. Las personas deben establecer una meta de 10% de retorno. Los costos de mantenimiento se estiman en el 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen el seguro para propietarios de viviendas, las tarifas de la asociación de propietarios (HOA), los impuestos sobre la propiedad y las tarifas mensuales para el control de plagas, el paisajismo y el mantenimiento.

Si bien las acciones pueden ofrecer un rendimiento en efectivo del 7,5 %, o los bonos pueden pagar un 4,5 %, como propietario de una propiedad de inversión, un rendimiento del 6 % en el primer año se considera saludable y ese número debería aumentar con el tiempo.

ROI

El ROI para los inversionistas de propiedades de alquiler se calcula como ROI = (Ingreso anual de alquiler – Costos operativos anuales) ÷ Valor hipotecario

Algunos inversionistas de bienes raíces eligen comprar una casa por debajo del valor de mercado, hacer reparaciones y luego revenderla para obtener un alto rendimiento. Puede haber o no inquilinos durante un «cambio», y los inversores deben considerar factores clave como materiales y mano de obra asequibles.

Riesgos y recompensas de las propiedades de alquiler

• Los ingresos son pasivos y los inversores obtienen ingresos mientras realizan un trabajo regular.

• Si el valor de la propiedad aumenta, también lo hace la inversión.

• Los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto del Seguro Social.

• El interés que paga en un préstamo de propiedad de inversión está libre de impuestos.

• Los bienes raíces son un activo tangible tangible.

Riesgo

• Los costos de mantenimiento o las tarifas de administración de la propiedad pueden reducir los ingresos por alquiler.

• Es posible que los ingresos mensuales de alquiler no cubran el monto total mensual del préstamo hipotecario.

• Los bienes inmuebles no son un activo líquido y lleva tiempo venderlos.

• Los costos de entrada y salida pueden ser altos.

• Si el inquilino se muda, el propietario todavía tiene que pagar la tarifa mensual.

¿Debería estar buscando un socio de inversión en bienes raíces?

Los socios inmobiliarios ayudan a financiar el trato a cambio de una parte de las ganancias.

En su lugar, puede preguntarle a su red de familiares y amigos, encontrar un club local de inversión en bienes raíces, considerar el crowdfunding de bienes raíces o buscar grupos de redes sociales para inversionistas en bienes raíces.

¿Cuánto se requiere como pago inicial para comprar una propiedad de inversión?

Los prestamistas a menudo tienen pautas más estrictas cuando se trata de propiedades de alquiler. Si bien puede comprar una casa con tan solo un 3 % de pago inicial, la mayoría de los prestatarios requieren un pago inicial del 15 % al 20 % para comprar una propiedad de alquiler.

¿Debo invertir en condominios?

Los apartamentos son generalmente menos costosos que las viviendas unifamiliares y requieren menos mantenimiento. Sin embargo, la posibilidad de cuotas de asociación continuas y costosas evaluaciones especiales es un riesgo. Es importante investigar la situación financiera de la comunidad de propietarios así como el estado actual de todo el edificio y de las unidades individuales.

Los apartamentos son una excelente opción para los compradores de propiedades de alquiler y, a menudo, se encuentran en lugares deseables.

línea de fondo

Como muchas inversiones, un arrendamiento de bienes raíces suele ser un proyecto a largo plazo. Sin embargo, las propiedades de alquiler pueden ser una forma rentable de invertir en bienes raíces y proporcionar a los inversores ingresos pasivos y estables. Invertir en propiedades de alquiler requiere una comprensión de las leyes de inquilinos y propietarios, arrendamientos, hipotecas y administración de propiedades.