¿El mercado inmobiliario o bursátil se ha comportado mejor históricamente?

Durante la mayor parte de la historia de los EE. UU., o al menos hasta que surgió información confiable, los precios de las viviendas aumentaron solo ligeramente por encima del nivel de inflación en la economía. Solo entre 1990 y 2006, la llamada «Gran Moderación», los rendimientos inmobiliarios rivalizaron con los del mercado de valores. 1 El mercado de valores siempre ha producido más auges y caídas que el mercado inmobiliario, pero también tiene mejores rendimientos generales, de manera excelente.

Cualquier resultado obtenido al comparar el desempeño relativo de los precios de las acciones y los bienes raíces dependerá del período de tiempo examinado. Examinar solo los retornos del siglo XXI parece muy diferente de aquellos que incluyen la mayor parte o la totalidad del siglo XX.

• Las acciones y los bienes raíces son formas importantes para que muchos estadounidenses se enriquezcan.
• Históricamente, el mercado de valores ha crecido más rápido que el mercado inmobiliario, lo que lo convierte en una mejor forma de ganar dinero.
• Las acciones son más volátiles que los bienes raíces, lo que hace que los bienes raíces sean una inversión más segura.
• Las ganancias de acciones se gravan como ganancias de capital cuando se realizan. 2
• Las acciones no tienen valor tangible, mientras que los bienes raíces sí.

Rendimientos en los mercados bursátiles e inmobiliarios

La forma más fácil de comparar acciones y bienes raíces es examinar el rendimiento del índice de ambos mercados. Desde marzo de 1992 hasta marzo de 2022, la tasa de crecimiento promedio de EE. UU. fue del 5,3 %. 3 El SP 500 tiene una rentabilidad anualizada del 9,65% desde principios de 1992 hasta el mismo período de 2022. 4

Durante el mismo período de 30 años, el Dow Jones Industrial Average (DJIA) se apreció un 5,565 % anual cuando se ajusta a la inflación, que es solo el valor de los activos. Si asume que el dividendo se reinvierte, el rendimiento es superior al 8,044%. 5 Las acciones han superado a las inmobiliarias a lo largo del tiempo.

O considere 47 años desde 1975 hasta 2022. Para el cuarto trimestre de 1975, una inversión de $100 en una vivienda promedio (según el índice de precios de la vivienda de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda [FHFA]) habría aumentado a aproximadamente $928. Q1 2022. 6 Una inversión similar de $100 en SP 500 a principios de 1975 rendiría aproximadamente $19 351 en 2022, suponiendo que se reinviertan todos los dividendos. 7

Si bien los precios de las acciones tienden a tener rendimientos más altos, también generan impuestos sobre las ganancias de capital. Comprar una casa, por otro lado, tiene importantes beneficios fiscales.

Diferencia principal

Si bien tanto los precios de las acciones como los precios de las viviendas reflejan el valor de mercado de un activo, los rendimientos de mercado de las viviendas y las acciones no deben compararse únicamente. Por un lado, históricamente las acciones han sido más volátiles que los bienes raíces, lo que significa que los mayores rendimientos también pueden conllevar mayores riesgos.

Las acciones representan un interés de propiedad en una empresa pública. No son activos tangibles, tangibles, que no tienen otro propósito que un depósito de valor y un instrumento líquido de valores. Si bien hay algunas razones para creer que todo el mercado de valores ganará valor real (en lugar de nominal) con el tiempo, hay pocas razones para creer que una acción debe crecer de forma permanente.

Los bienes raíces no son como las acciones. Algunas personas exageran los precios de los bienes raíces, pero los bienes raíces comerciales y residenciales son una función tangible. La gente vive en casas y apartamentos. Las empresas operan fuera de los bienes raíces comerciales. Las propiedades físicas son valiosas.

Esto introduce dos fenómenos contradictorios. Por un lado, las estructuras inmobiliarias existentes pierden valor de forma natural con el tiempo debido al desgaste y la depreciación. No hay razón para que una casa sin remodelar se aprecie con el tiempo;Todos los pisos, techos, electrodomésticos y aislamiento envejecen y se vuelven menos valiosos.

Por otro lado, podría decirse que la casa promedio construida en 2015 es mejor que la casa promedio construida en 1915. Si bien las estructuras existentes no deberían agregar valor, las nuevas estructuras deberían ser más valiosas en función de las mejoras estructurales y funcionales.

Perspectivas del asesor

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Grupo financiero Artifex, Dayton, Ohio

De 1968 a 2009, la tasa promedio de apreciación de las viviendas existentes aumentó aproximadamente un 5,4 % por año. Mientras tanto, el SP 500 arrojó un promedio de 7,5%;Las acciones de pequeña capitalización aumentaron un promedio de 11,5% anual. La inflación ronda el 4,6%. No esperamos que el crecimiento de la inversión inmobiliaria supere la inflación.

Pero los números no cuentan toda la historia del desempeño. También debe considerar los beneficios fiscales, el impacto del rendimiento de los ingresos y el hecho de que la inversión en bienes raíces a menudo permite un apalancamiento significativo (por ejemplo, puede financiar la compra de una casa, por ejemplo, con no más del 20% de sus propios fondos para un pago inicial). Por supuesto, si está comprando bienes raíces directamente, también deberá considerar el tiempo que dedica a administrar la propiedad y los costos de mantenimiento y reparación. Una tasa de rendimiento comparativa debe incluir todos estos elementos.

¿Qué sucede con el mercado de la vivienda cuando se desploma el mercado de valores?

El impacto de una caída del mercado de valores en el mercado de la vivienda puede ser mixto, según el tamaño de la caída. En algunos casos, la caída de los mercados bursátiles puede traer más dinero al mercado de la vivienda a medida que los inversores se mueven hacia activos menos riesgosos. Es más probable que una caída prolongada perjudique los precios de las propiedades a medida que caen los ingresos y los bancos se vuelven más cautelosos con respecto a los préstamos.

¿Cómo se invierte en el mercado inmobiliario?

La forma más sencilla de invertir en el mercado inmobiliario es comprar una casa, aunque ese es un compromiso bastante grande para el inversionista minorista típico. Las inversiones también se pueden realizar a través de fondos mutuos inmobiliarios o REIT. Estos son fondos que invierten en una cartera de propiedades de alquiler y transfieren la utilidad neta a los accionistas. Esto tiene el beneficio adicional de la variedad.

¿Cuáles son los beneficios de invertir en bienes raíces?

Los bienes raíces tienen rendimientos ajustados al riesgo más altos que el mercado de valores. Aunque los precios de las viviendas no están creciendo tan rápido como las acciones, es relativamente menos probable que los inversores pierdan sus ahorros en una caída repentina de la vivienda. Sin embargo, como demostró la Gran Recesión de 2008, todavía es posible un colapso de la vivienda.

línea de fondo

Si bien los bienes raíces y las acciones históricamente han tenido un buen desempeño, las acciones han superado a los bienes raíces en rendimiento. Alternativamente, la acción ha experimentado más picos y valles, lo que la convierte en una inversión más riesgosa. Si bien las acciones tienen el potencial de generar rendimientos atractivos, no tienen un valor tangible;Por otro lado, los bienes raíces son un activo tangible valioso y una fuente de ganancias. Qué inversiones son las mejores depende no solo de sus rendimientos;Deben considerarse otros factores. Sin embargo, si la historia es un indicador del desempeño futuro, ambos deberían generar ganancias atractivas a largo plazo.